利字當頭：磚頭為甚麼不能抗衡通脹？
2012年01月09日
上星期，讀書會小組討論當中，有成員問道：「如果政府介入壟斷貨幣供應之後，結果必然是通脹，那麼買磚頭不是必賺嗎？」
我只會說：「盡其量，我們只可以講，磚頭比公仔紙更保值。但講到對冲通脹。我認為，就算黃金也幫不到大家。要是依書直說，通脹之下，絕大多數人都是輸家。要成為唯一贏家，就要直接拿到中央銀行新鮮熱辣印出來的銀紙。」
這位成員反問到：「看香港的地產，過去不是長揸必贏嗎？」
按揭等同槓桿放大
對很多人來說，磚頭勝過紅簿仔，因為一來有租金收入，二來又有通脹帶來的賬面升值。不過，樓始終有物理限制，隨時間的流逝，內在的一些價值亦會散失。最簡單的比較，同樣實用面積 600呎的兩個單位，一件貨是三十年的舊樓，一件是最新的，算就在同一區，兩者在價格上的差異，可以非常之大。
就算三十年前用幾十萬買下來，今天市價幾百萬，我不可以就此說賺了十幾個開。因為扣除利息，維修等成本，買樓的回報，肯定沒有大家直覺的那麼高。
說到底，絕大多數業主，都只是求自住安心，保值還是其次。
投機磚頭，最大的風險，是流動性問題。其次，絕大多數人投機磚頭，必然要做按揭，換言之就是槓桿放大。保值卻用槓桿放大，而當事人卻不為意其中風險。所以，近代歷史中，幾乎所有泡沫，都牽涉到地產。不過，地產始終有投資的方法，究竟怎樣做才是王道，明天續談。
「磚頭，最多是通脹下，讓我們避得一時的地方。長遠而言，除了非常少數人，在通脹之下，我們都會是輸家。」昨天，我講到單單是買物業，不足以抗衡通脹，但最後我加了一句：「地產始終有投資的方法。」究竟，甚麼才是投資物業的王道？
話說，在讀書會當中，有成員提出：「隨着土地使用效益的增加，地產的價值也會隨之上升嘛。」
具體一點找個例子說明吧。大家有留意到早前有關大學生太空倉的新聞嗎？有投資者想到了，在西環找來一個舊單位，改裝成一個有十二個「超現實」的太空倉床位，每個每月盛惠 3500大元。一個本來只有租值兩萬不到的單位，租值即時翻了最少一倍。
被投資對象必須質變
覺得大學生床位太不「人道」嗎？那些格仔舖又怎樣？專業的投資者，都傾向舖位和工商單位，是有一定的原因。當然，要是水喉夠大，將一整圈舖位買回來，重整之後，增加租值回報，又是一條財路。大前提是，大業主不會阻頭阻勢。
曾幾何時，我和幾個朋友想過，在一個交通特別多限制的新區，買下一排車位，然後靈活放租，增加這些土地的回報，可是，地契的限制太多，最終也要放棄這個念頭。
話說回頭，就算是投資住宅放租，想放大回報，也要花了心思揀租客和搞裝修，不是每個月等租客交租那麼簡單。
就像我之前所講，投資，必然要令被投資的對象發生根本的質變。俗一點講，投資一定要有增值，否則，純粹等運到等升值，那只不過是被動的投機。
沒有留言:
發佈留言