星期二, 11月 15, 2011

唐榮:樓價指數下一個支持位?

Mr Tong may not well in prediction, as my friend said his view is pessimistic as he sold his property during the bullish up, so this experience affected his judgement.

But I quite respect Mr Tong's ability to analyse the figures.  He is one of the best on market research and analysis.  Like this.



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2011年11月15日 星期二
地產
 

下一個支持位?

撰文:唐榮
欄名:樓論

  今年10月初,本欄曾提出:「樓價指數三次見頂不破?」當時CCL最新報99.21點,反彈升1.05%,結束三連跌。

  節錄當時文章指出,三次到頂不破就賣出,三次到底不穿就買入,你在某個價位買入,意味着你對後市有信心;三次到頂後無人以更高價買入,表示對後市缺乏信心。

  相反,你在某個價位賣出,顯示你對後市信心不足;三次到底後無人以更低價殺出,證明對後市恢復信心。大家信心減弱,人氣渙散,就形成跌勢;大家信心增強,人氣旺盛,就出現升勢。

97高位成心理大關

  當時指出,中原樓價指數,先後兩次升穿100點關口,6月5日發布的數據見100.72點,但下一周便見回落,至7月3日,再次升至100.29點,兩次破頂,均無力持續;這一次又似乎意慾掉頭向上,是嘗試第三次攻頂嗎?是否會出現三次攻頂均回落的賣出訊號?(的確,有關指數推進至99.8點後回落,緊貼100點心理關口。)

  10月初時還指出,樓市不容易出現如股市般,大戶操弄的集體派貨、集體買貨的現象,加上SSD加重投資成本,亦滯後了投資者或業主沽貨的決定。但無可否認,接近1997年歷史高位的樓價指數100點,亦確是重要的關口,到了這個水平,買家會想高過1997,有沒有風險?業主會想,到了1997年價位,要不要收割獲利,看清形勢,有點像股票市場所謂的「大位」到了。

留意4個關鍵數字

  上周五公布的中原城市領先指數CCL連跌五周,報96.91點,累跌2.9%,是2008年8月24日至2008年11月30日期間連跌15周後,近三年以來最長的連跌。CCL按周跌1.04%,是17周以來最大跌幅,CCL最新報96.91點,為30周新低。唐榮建議讀友留意幾個關鍵數字:

  (一)依該指數計算,樓價大約回落至今年3月中之前的水平,今年3月13日是96.51點。

  (二)政府去年公布11月20日推出SSD後,樓價指數最低位是2010年12月19日的87.48點,樓價自那時起出現報復性上升,至今年6月金管局進一步規限按揭貸款為止,如上文所說,樓價指數升至100.72點,樓價升幅約有15%,然後緊接兩次攻頂回落。以最高位計算回落至去年12月的起步點,跌幅約為13.1%。

  (三)去年12月的起步點是否一個有力的支持位?若是,由最新96.91點回跌至去年12月的87.48點,尚有9.7%跌幅。

  (四)尚有一個恐慌性低位,金融海嘯後的低位為2008年12月28日錄得,當時CCL報56.78,以最新96.91點計算,跌至該水平的幅度將高達41%。

  舉這些數字不是危言聳聽,只是希望讀友了解樓市的高位心理關口在哪裏,亦應掌握回落的可能幅度。藉此推算個人的財務承受能力,做好最佳準備。

  www.facebook.com/hktongwing

樓價回軟,上周公布的中原城市領先指數CCL連跌五周,報96.91點,累跌2.9%。(資料圖片)

石鏡泉:三人行必有我師

some good insights....

1) read the data carefully
2) why great men looks things always different
3) how to do economic analysis from the ground 

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2011年11月15日 星期二
投資理財
 

三人行必有我師

撰文:石鏡泉 經濟日報副社長兼研究部主管
欄名:經濟與投資

  這幾年來寫文章,有三個人對我的影響很大,因我向他們偷了師。這個三人是姚景順、陶冬和蒙代爾,排名是跟我偷師的次序。至於他們肯不肯認我為徒,不理了。

蹲點調研始能見微知著

  前幾年,國家統計局總經濟師姚景順來港,跟我一塊出席個講座。由於當時豬肉價格飛漲,國內通脹亦拉得很烈,人人都很擔心。我私底下就問他,怎解決這個豬肉價漲問題。他說,已經沒有了,國務院現正擔心豬肉價跌。怎麼?傳媒講漲,國務院擔心跌?他謂,為了了解豬肉價問題,他和一班同事曾到豬農處蹲點(即調研),學習養豬之道,知悉母豬懷孕三個月始誕下小豬,養八個月就達到240斤,豬農便要賣豬,因為豬再重便只長肥肉,會使售價跌,故中國的豬肉價周期是11個月左右,只要政府政策做對,豬肉價貴不到一年便要下來。果然之後豬肉價由二十元一斤跌回至十元一斤,以致八元一斤。歷來都是穀賤傷農,穀貴傷民。豬肉價亦如是,肉價太平又會引發下一輪的不養豬,從而使豬肉價又出現貴的周期。以今時豬肉價開始降計,到2012年底2013年初,豬肉又應漲價了,除非中央另出政策以穩定豬肉供應。

  當然那次我們還談了很多豬問題,包括豬瘟、凍肉、儲備豬等。今時講不了。姚景順使我認識到,看經濟問題是不能光看表面數字,而是要看影響數字的因素,掌握好豬周期,始可知豬肉升跌的時間,對預測中國CPI的上升與回落幫助大。

  有年跟瑞信的陶冬做講座。不少經濟家講的數據都以政府公布數據為主,但他那次用的數據都是他一手一腳到地方取回來。你可以謂是片面,但如果你相信中國經濟的活力,是在中小企的話,則這些中小企業的表現,就是以影響未來中國經濟。我們買股一直只知買大,買國企,但國務院就很重視中小企,所以近日的銀行貸款也向中小企傾斜。但為甚麼陶冬在幾年前超前地看到這問題?關鍵可能在一個,蹲點。

  數年前認識了歐元之父蒙代爾,第一次跟他見面前,讀了他六本譯本、近幾年演講的講稿。嘩,跟大師見面,梗要惡補,以免被人問到口啞啞,但做齊功課後,一樣幾乎口啞,因為他不是跟你談SDR,而是問你這些區的屋是哪些人住,屋價如何,捱得起嗎?中國幾時有麵條?香港的通脹率為何?GDP增長為何?都是些很民生的問題,經濟就是民生,如果將民生問題不理,光是談空泛的大數據又怎會妥?

  他們三個人都告訴我,同一個信息,就是看經濟數據要看細的,不要光看Headline數據。例如看美國的就業數據,不要光看職位增長有幾多便是,還要看為甚麼這個產業環節請人,這個產業環節炒友,是否已完了,還是剛開始。一計下來,就可以知道究竟其經濟走向應為何,一個例子是今年八月的美國就業報告。

  當日公布的職位是零增長,大家討論得揚揚沸沸,認為是美國經濟雙底衰退之兆。筆者有懷疑,認為當月美國職位不是零增長,到今時經濟定後的8月職位增長逾15萬個。零與15萬,都是正確的報道,但作為經濟分析,我們不能只作報道,這是財經報章和大眾傳媒之別。

  當日筆者認為職位不會是零增長的原因是︰

  凡統計數字,都有個截數日。統計8月就業數據的截數日為何日?是8月18日,以當日截數,8月(其實應是7月下半月加8月上半月)的政府職位是減17萬個,私人企業職位是增17萬個,兩者相抵就是零增長。不過在8月18日之後就業市場發展情況是會影響9月的數據,如8月下半月的就業市場發展情況不樂觀,則9月初的就業數據亦不會好。8月18日之後的美國就業數據發展勢頭為何?

  ①有家通訊公司有4.5萬工人罷工,在8月18日之後復工,這個並沒有計入8月就業數據內。

  ②傳統上美國8、9月的就業數據是十分吊詭的,其原因有多項︰

  (a)有部分工廠放暑假,工廠要維修,因此傳統上這些公司會停止招聘,連臨時工都沒有了。

  (b)8月是學校暑假,傳統上美國的教師在該月都「失業」,校巴司機、學校飯堂的員工都「失業」,故期內的新申領失業救濟人數會攀升。到勞動節(9月5日)後,美國學校會復課,教師不再「失業」,校巴司機、學校飯堂員工都不「失業」,故在9月首二星期的新申領失業救濟人數,以及持續申領失業救濟人數都會跌。

  另一個使投資者考慮的因素是,8月份美國的汽車銷售不弱,應這樣講,通用、福特、佳士拿的美國土炮銷情不弱,豐田銷售就差勁,原因是3.11使到豐田不夠車產量,市場都被美國三大車廠搶去,通用銷量勁升三成,是為之冠,亦使到通用的可售車存量由117天跌至105天,理論上通用汽車是要加班加點去補充存貨者。由於汽車業會帶動30多個行業,故美國汽車廠一加班,總會對美國就業人數有幫助。

美經濟未必如預期般差

  除此之外,筆者還對美國下半年經濟並不悲觀,原因︰

  ⑴通用汽車公司的舊員工是每小時工薪連福利達78美元/小時,但新的員工只拿此數的一半,是因為舊通用執笠了,新通用跟工會有個新妥協。

  ⑵BMW在田納西州建了間廠建BMW外銷,原因是當地工資連福利,每小時只27美元。BMW是環球性企業,他們定計過數,知道這個27美元一小時的工資連福利,必定已達世界性的競爭水平,才肯在當地建廠。

  ⑶汽車工業是個連鎖性工業,可以帶動三十多個行業,一業榮三十多業榮。

  所以這個大前提下,筆者認為美國的製造業已然企穩,工人有工開便有消費,可以預期就算消費者信心指數當時不佳,也沒問題,最主要是看實際零售數據是否好。幾個月之後,失業率應回下,而消費者信心將好,因為信心有時不是超前,而是滯後的數據。

  上個月UPS預計在聖誕節期間,送貨量會增2.8%。這又是具體的民間經濟活動反映,所以種種加上來,美國第三、四季的GDP增長未必會如市場估得那麼悲觀,故美股造好是有因有由,不是光炒上去,沒有業績支持的價升是炒,但有業績支持價升就是實實在在的升了。

  這並不表示美國經濟就此可以踏入常軌,因為美國的製造業仍有很大的不濟,最大的不濟是今時的青年人不想入製造業,個個想做金融業、做電腦、做創意工業。這不是不好,但美國能有這麼多職位給這些青年嗎?沒有,所以美國的製造業仍是半生熟而已!不會太壞亦不會太好。

  到下周,市場的焦點將在美國國會小組的削赤方案。他們能削多少赤,此即又要削幾多個政府職位。那時就算私人部門有職位增長,怕也獨木難支,那時美國職位進入另個負增長潮又是另碼事了。

  總之一句,今時不要看頭條,要看細字,才可知悉經濟真相。


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陸東:現投資住宅 陸東﹕傻嘅! 買股值博率遠勝買樓

this author said "支持香港住宅樓價過去數年飈升,主要是低利率和低供應", I think he is missing the key point, the purchase from mainland.


現投資住宅 陸東﹕傻嘅! 買股值博率遠勝買樓

陸東在本周一股市勁挫800多點時接受明報記者訪問,他表示﹕「現時買股票嘅值博率,可以講係我入行25年嚟最高,(值博率)肯定高過買樓同買債券。」

被問及現時是否仍值得買住宅樓投資,陸東劈頭一句﹕「傻!」

2014年住宅供應趨正常 投資風險增

陸東指出,支持香港住宅樓價過去數年飈升,主要是低利率和低供應,但現時利率已跌無可跌,而土地供應也已漸漸增加,香港人的入息過去10年都沒有增長,樓價現在一定是「貴」,下跌風險一定增加。

不過,陸強調樓價雖有下跌和調整風險,但不是說會如1997年後的「大冧」,未來兩年可能會繼續「貴」,但論回報和風險,已不適合高追。他又指出,過去20年數據顯示,香港的貨幣供應M1與樓價有密切關係,相關度高達92%,反映熱錢或內地資金流入,會推低息口,有利樓價,但如現在內地收緊銀根,若情况持續,最終會影響香港的M1增長,內地資金撤回,屆時就算美國不加息,香港利率也會向上,不利地產投資。

不贊成沽售自住物業套現

雖然樓市風險在增加,他也不贊成將自住物業趁高沽出,並指曾和金管局前總裁任志剛飯聚,向其表示認同任的說法,在香港生活、工作,就是認同香港的前景,如此若有能力而不擁有自住物業,其實是「沽空」行為,非常危險!

陸東指出﹕「雖然樓市會調整,但現時和1997年前情况有極大不同,當時不少人是住一間,炒3間,現在卻是連自住的物業也不多借,買樓借貸比率低至54%,即是說要樓價跌四成半,才會有負資產、銀主盤出現,所以就算樓價調整,也難以出現骨牌式效應,令到樓價重演97年後的跌六至七成。我自己就不會在香港『零持有』物業。」他建議,若計劃長時間留在香港發展,能力所及,就算是屯門、深井,也盡可能擁有自住的物業。

股票息高流通性強 抵過收租

相對香港樓市,陸東認為現時投資股市的值博率更高,以內銀股為例,不少大銀行只是6至7倍市盈率,股息率可高達5厘,而壞帳覆蓋率達200%,這些銀行是不會「冧」的,相比之下,現時香港住宅收租回率可能只得2厘至3厘,還未扣除管理費、差餉、維修,而買豪宅的印花稅更高達樓價的3.75%,支出已高於一年的租金回報!又以地產股為例,股價較資產有大折讓,遠勝一手盤的有溢價,而流通性強,又具分散投資功能,同樣是較買樓收租划算。

那又如何看內地樓市?陸東認為,內地樓市長線看升,但若要投資內地樓市,千萬不要期望如香港可由數十元一呎,升至一萬元,一來內地土地供應無限,不如香港的限制賣地,聯繫匯率和收入曾爆炸增長,加上貨幣政策不同,不宜以香港過去的故事,來簡單推測內地樓價會走相同的路。

明報記者 林可為 陸振球

攝影 尹錦恩


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《財經天下-陶冬》不買樓了

read back this columnist comment, it is quite true today.

31/05/2011 14:56
《財經天下-陶冬》不買樓了

《財經天下》當滙豐銀行將按揭利率上調至H+2%,筆者便意識到香港樓市在本周期的分水嶺已隱然若現。這不代表今後房價再無升值空間,不過風險回報比的天秤已經向另一方向傾斜。 

筆者自2009年起,便大聲呼籲買樓,因為香港的銀行體系並未受到金融海嘯的重創,卻沾了聯儲量化寬鬆政策之光。中國經濟亮麗,流動性過剩。今天筆者則認為除非需要結婚,投資性買樓的安全窗口已大致關閉。 

*投資性買樓安全窗口已關*

你可曾知道,香港的外幣貸款以60%以上的速度增加著?中國實施宏觀調控,流動性驟緊,加上人民幣升值預期,令內地企業在港申請外幣貸款個案大幅上升。這些貸款的主體和使用地與香港無關,一般港人亦感受不到,卻直接影響著香港金融體系內的流動性和銀行的存貸比。由於貸款渠道多了,銀行便無需在本土按揭這條華容道上拼死減價搶客,於是,Hibor按揭的折扣便迅速縮減,實際利率上升。 
簡單而言,在貸款需求上,香港與美國出現了分歧。其結果是在政策利率不變的情況下,香港的商業貸款利率自行上漲。當Hibor按揭升至加2%時,Hibor按揭與Prime按揭的借貸成本大致看齊,銀行會逐步減少同業拆息下的新造貸款。在此之後,筆者甚至不排除P-x%中的x%折扣也會下降。其背後折射著中國中小企業、開發商資金短缺、香港銀行願意借錢這一事實。 

從租金成本與按揭成本的比較看,目前買樓仍然比較劃算。不過供樓是長期的財務承諾,如果按揭利率中在現有的基礎上再升150-200基點,租樓便顯得更便宜、更安全。與1997年時相比,香港整體社會在物業上的槓桿比率並不高,供樓負擔不過44-46%,這就決定了當年跳水式房價暴跌重現的可能性不高。而且,按揭成本上漲了,儲蓄利率並未上調。

在通貨膨脹節節上升之時,還會有銀行儲蓄進入樓市(相信速度已經放緩),也使目前的房地產市場仍有上升的衝動。

*利率上升方向肯定*

但是,全球範圍內流動性回收已經啟動,利率上升只會有力度之爭,方向是肯定的。對於香港樓市,重要的不是聯儲何時加息,而是市場的加息預期何時升溫。加上中國經濟通脹高燒不退,增長風險隱現,資金流出香港的風險已不容低估。流動性見頂,利率見底,這個大趨勢是無庸置疑的(除非美國經濟再次探底)。 

在政策退出之外,筆者還擔心市場上爆出「黑天鵝」事件,歐洲債務危機,美國地方債困境、新興市場泡沫、中國房價下跌、美元轉向等均存在重大的風險,在今後12個月內其中一至兩項爆煲並非小概率事件,由此隨時可能觸發突然而強烈的資金去槓桿。 

支持香港樓價的一大利好因素,是北水南下源源不斷,中國資金買房意欲旺盛。在經濟環境、勞工環境變化後,中國已經出現第三次移民潮,香港的法治社會、基礎設施與相近的人文環境,令本港始終是內地資金轉移的首選。內地房市限購令,也將熱錢擠向香港尋求投機機會。

房市與股市不同,它的周期性起伏更加鮮明,更受外圍環境的影響,資金成本與槓桿水平對市場價格更是主導性因素。順周期操作很容易,在房市上試圖逆市賺錢則遠比在股市逆市中買好股賺錢更難。 

在一個瘋狂的牛市中預言頂部到來的確切時間,往往不得要領,因為市場本身已變得不理性。不過牛市尾聲時,資產價格雞犬升天卻是共通的征兆。筆者無從預言香港房市在今後幾個月會不會還有一輪升浪,不過相信三年後的房價一定低過今日。大浪淘沙,讓資產在市場洗禮中顯出優劣吧。
《陶冬》

(本文為個人觀點,並非任何勸誘或投資建議)